Der Traum vom eigenen Haus ist auch heute noch für viele Menschen eines der wichtigsten Lebensziele. Doch eine Baufinanzierung ist gleichzeitig auch ein enormes  Finanzierungsprojekt: Eine große Finanzierungssumme, eine lange Finanzierungsdauer und das Zusammenspiel vieler weiterer Aspekte, die beachtet werden müssen, machen die Immobilienfinanzierung zu einer höchst komplexen Angelegenheit. Schon vermeintlich kleine Details in der Planung können einen großen Unterschied für die letztendlichen Kosten machen. Damit ihr den optimalen Weg zur Baufinanzierung gehen und euren Traum vom Eigenheim möglichst stressfrei erfüllen könnt, haben wir deshalb hier einige wichtige Tipps für euch.

Realistische Kostenkalkulation bei der Baufinanzierung

Auch wenn es logisch erscheint – einer der wichtigsten Punkte bei der Baufinanzierung ist von Anfang an eine realistische Einschätzung der Kosten zu haben. Hier werden vermeintliche Nebensächlichkeiten leicht übersehen, die allerdings eine beträchtliche Auswirkung auf die letztendlichen Ausgaben haben können.

Baunebenkosten

Einer der größten Faktoren sind hierbei die sogenannten „Baunebenkosten“. Hierzu zählen Kosten für Baugenehmigungen, Notare, Versicherungen und Makler sowie die Grunderwerbsteuer. Ihr solltet eine möglichst exakte Vorstellung davon haben, welche Summen hier auf euch zukommen können. Das ist allerdings oft leichter gesagt als getan, denn die Baunebenkosten variieren je nach Bundesland zwischen 9 und 16 Prozent der eigentlichen Erwerbskosten. Daher solltet ihr euch hier gut informieren, welche genauen Voraussetzungen für die spezifischen Umstände eurer Baufinanzierung gegeben sind.

Bereitstellungszinsen

Ein weiterer Faktor, der leicht übersehen werden kann, sind die sogenannten „Bereitstellungszinsen“ der Banken. Hierbei handelt es sich um Zinsen, die erhoben werden, wenn ihr eure Darlehenssumme längere Zeit nicht in Anspruch nehmt. Da die Bank hier eine große Kredit-Summe lange Zeit bereithalten muss, erhebt sie Zinsen. Während dies bei anderen Krediten vielleicht eher eine Nebensächlichkeit darstellt, können die spezifischen Konditionen bezüglich der Bereitstellungszinsen bei der Immobilienfinanzierung wichtig werden, da es bei Bauprojekten häufig zu Verzögerungen kommen kann. In Verbindung mit den großen Kredit-Summen beim Hausbau kann das folglich zu einem Problem werden. Daher solltet ihr bei der Planung eurer Immobilienfinanzierung dringend auf die Höhe der Bereitstellungszinsen und die damit verbundenen Zeitspannen achten.

Zinsen bei der Baufinanzierung

Einer der wichtigsten Faktoren bei der Baufinanzierung sind natürlich die Zinsen, die auf euren Kredit anfallen. Doch auch hier gibt es einige Details zu beachten. Beim Vergleich verschiedener Darlehensverträge ist es von enormer Bedeutung, dass die Zinsen jeweils unter den gleichen Bedingungen gegenübergestellt werden. Besonders entscheidend ist hier, dass die Kredite die gleiche Tilgung und Zinsbindung aufweisen. Ist das nicht gegeben, können die unterschiedlichen Verträge nur schwer verglichen werden und ihr könntet euch unter Umständen für den teureren Vertrag entscheiden, nur weil die Zinsen zunächst für euch günstiger aussehen. Näheres zu den Begriffen Tilgung und Zinsbindung gibt es auch noch später in diesem Artikel.

Effektiver Jahreszins

Sollten Tilgung und Zinsbindung gleich sein, ist die wichtigste Kennzahl für die Gegenüberstellung der effektive Jahreszins. Beim Vergleich solltet ihr euch stets vor Augen halten, dass es bei der Immobilienfinanzierung meist um sehr große Summen geht. Hier können also auch kleine Abweichungen in den Zinssätzen enorme Auswirkungen auf eure letztendlichen Kosten haben und auch die Nachkommastellen bei den angegebenen Zinsen können einen Unterschied von vielen tausend Euro machen.

Zinsbindungsfrist

Des Weiteren kann die bereits erwähnte Zinsbindungsfrist selbst eine große Rolle spielen. Sie legt fest, wie lange der angegebene Zinssatz gültig ist. Da es sich bei der Baufinanzierung um eine sehr langfristig angelegte Finanzierungsform handelt, gilt die Zinsbindungsfrist oft nicht bis zum Ende der kompletten Darlehensdauer.

Allerdings ist auch nicht pauschal zu beurteilen, ob man eher einen Vertrag mit einer langen oder einer kurzen Zinsbindungsfrist wählen sollte. Generell kann man aber sagen, dass es in Niedrigzinsphasen empfehlenswert sein kann, eine lange Zinsbindungsfrist zu wählen, um möglichst lange von den niedrigen Zinsen zu profitieren. In Zeiten hoher Zinsen ist entsprechend das Gegenteil der Fall.

Tipp:

Da es nicht möglich ist, die Entwicklung der Zinsen für so einen langen Zeitraum vorherzusagen, kann es sinnvoll sein, zwei verschiedene Kredite mit unterschiedlich langen Zinsbindungsfristen zu wählen. Auf diese Weise könnt ihr die Risiken, die mit beiden Varianten alleine einhergehen würden, minimieren und den Mittelweg für euch nutzen.

Tilgung bei der Baufinanzierung

Ein weiterer entscheidender Aspekt der Baufinanzierung durch einen Kredit ist die festgelegte Tilgung. Sie gibt an, wie schnell ihr den Kredit zurückzahlt und steht gleichzeitig in direktem Zusammenhang mit den Raten für eure Baufinanzierung. Wird eine höhere Tilgung festgelegt, habt ihr den Kredit schneller abbezahlt und seid früher schuldenfrei. Allerdings habt ihr auch höhere monatliche Kosten. Hier müsst ihr euch die Frage stellen, was für euch realistisch machbar ist. Zu bedenken ist an dieser Stelle jedoch auch, dass durch eine höhere Tilgung und schnellere Rückzahlung im Regelfall insgesamt weniger für Zinsen bezahlt werden muss.

Sondertilgung

Eine weitere Möglichkeit, früher euren Kredit abzubezahlen, besteht in der sogenannten „Sondertilgung“. Hier räumt euch die Bank vertraglich das Recht ein, bis zu 5% der Kredit-Summe kostenfrei zurückzuzahlen. Dies bietet sich natürlich nur an, wenn ihr zu einem Zeitpunkt genügend Geld übrig habt, um dies auch zu tun. Neben der Möglichkeit hierdurch schneller schuldenfrei zu sein, bietet die Sondertilgung durch die kürzere Finanzierungsdauer aber auch erneut den Vorteil, die letztendliche Zinslast zu verringern.

Sicherlich stellt ihr euch nun die Frage, wieso es vertraglich festgelegt werden muss, dass ihr der Bank kostenlos Geld zurückgeben könnt. Durch die Vorteile, die euch die Sondertilgung bringt, entstehen der Bank Nachteile und ihr entgehen Einnahmen durch Zinsen. Daher erheben die meisten Banken auch Gebühren, solltet ihr die Sondertilgung über 5% der Kredit-Summe nutzen wollen.

Tipp:

Gesetzlich steht es jedem zu, seinen Immobilien-Kredit nach Ablauf von 10 Jahren zu kündigen und abzulösen. Sollten sich also nach 10 Jahren für euch andere Optionen ergeben haben, solltet ihr diese Möglichkeit auf jeden Fall im Hinterkopf behalten.

Eigenkapital und andere Möglichkeiten bei der Baufinanzierung

Bei der Baufinanzierung ist es nicht nur wichtig zu wissen, von welcher Bank ihr zu welchen Konditionen Geld erhalten könnt. Auch weitere Quellen von Kapital können entscheidend sein.

Quellen von Eigenkapital

Eine übergeordnete Rolle spielt hierbei häufig euer Eigenkapital. Es ist fast immer sinnvoll, eigenes Kapital einzusetzen – vorausgesetzt natürlich, dies stellt für euch eine praktikable Möglichkeit dar. Ansonsten kann es je nach Situation auch sinnvoll sein, sich von Freunden oder Verwandten Geld zu leihen, um so Kapital beisteuern zu können. Der Grund dafür, dass Eigenkapital bei der Baufinanzierung so wichtig ist, ist dass die Zinsen geringer ausfallen, je mehr Eigenkapital beigesteuert wird. Je weniger ihr selbst einbringt, desto mehr wird zusätzlich auf euren Zinssatz aufgeschlagen. Solltet ihr in der sehr vorteilhaften Lage sein, 50% Eigenkapital beisteuern zu können, ist üblicherweise mit keinem Zinsaufschlag zu rechnen. Demgegenüber steht ein Aufschlag von bis zu 1% auf die Zinsen, wenn ihr gar kein Kapital einbringen könnt. Bei den üblichen Summen in der Baufinanzierung macht das dann schon einen enormen Unterschied. Ihr seht: Es lohnt sich hier alle Möglichkeiten auszuschöpfen. In jedem Fall solltet ihr versuchen, eine verkraftbare Balance von Eigenanteil und Zinsaufschlag anzustreben. Grundsätzlich ist es immer empfehlenswert, mindestens 20% Eigenkapital beizusteuern, da hier in den meisten Fällen noch ein vernünftiges Verhältnis gegeben ist. Darunter steigt der Zinsaufschlag unverhältnismäßig.

KfW-Förderung

Eine weitere Möglichkeit, zusätzliches Kapital zu guten Konditionen nutzen zu können, sind die Kredite der KfW-Bank. Hier ist es dank staatlicher Unterstützung für zukünftige Hauseigentümer möglich, günstige Kredite für die Immobilienfinanzierung zu erhalten. Leider sind die Kredite der KfW-Bank meist auf kleinere Summen begrenzt, die keine komplette Baufinanzierung für ein Haus ermöglichen. Dennoch kann es Sinn machen, zumindest eine Teilsumme auf diese Weise mit niedrigen Zinsen zu finanzieren. Ein weiterer Vorteil ist, dass ihr häufig eine tilgungsfreie Phase vereinbaren könnt, wodurch grade in der Anfangsphase der Immobilienfinanzierung wichtige Freiräume geschaffen werden können.

Fazit

Wie ihr seht, handelt es sich bei der Baufinanzierung um ein sehr komplexes Feld, bei dem zahlreiche vermeintlich kleine Faktoren einen enormen Einfluss haben können und daher besondere Aufmerksamkeit brauchen. Aufgrund der vielen verschiedenen Angebote zur Baufinanzierung, die untereinander stark variieren, ist es daher in den meisten Fällen sinnvoll, die Hilfe eines Beraters in Anspruch zu nehmen. Er hilft euch bei der Überprüfung verschiedener Angebote, der Anpassung an eure persönliche Situation und die zur Verfügung stehenden Mittel sowie die Überprüfung der Fördermöglichkeiten.

Solltet ihr also weitere Fragen zur Baufinanzierung, zu Zinsen, Krediten oder unserer Baufinanzierungs-Beratung haben, helfen wir euch gerne weiter.

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